关于印发《鸡西市住宅专项维修资金使用办法》的通知

鸡政房字[2008]34号

各县（市）、区房产管理部门、各物业服务企业：

现将《鸡西市住宅专项维修资金使用办法》印发给你们，请认真贯彻落实。

鸡西市房产管理局

鸡 西 市 财 政 局

2008年3月25日

鸡西市住宅专项维修资金使用办法

第一章   总 则

第一条  为加强住宅专项维修资金的管理，维护业主合法权益，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用，根据《物业管理条例》（国务院令第379号）、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部165号令）和《鸡西市城市住宅小区物业管理维修专项资金管理办法》(鸡政房(2001)39号)等有关规定，制定本办法。
    第二条  凡本市行政区域内按照有关规定收取的住宅专项维修资金的使用均适用本办法。房改房专项维修资金的使用可参照本办法执行。
    第三条  市房产管理部门负责对全市专项维修资金的使用进行监督管理。县(市)、区房产部门负责本行政区域内的专项维修资金的监督管理。

专项维修资金收缴后,统一缴存到市财政专户,列入财政统管范围,市财政部门负责对专项维修资金的财务监督。
    第四条  专项维修资金的使用应当坚持业主集体决策、企业操作、核算到户、业主监督的原则，做到公开、公平、安全使用。
    第五条  业主应当增强住宅共用部位、共用设施设备维修、养护责任意识。物业服务企业应当按照物业管理服务合同的约定，加强对住宅共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理，最大限度延长物业使用寿命。专项维修资金应当按照实事求是、量入为出的原则合理使用。
　　共用部位、共用设施设备因专业服务部门施工造成损坏或者属于人为损坏的，应当及时恢复原状，其维修费用由责任人承担。

第二章  使用范围

第六条  专项维修资金使用专项用于住宅共用部位、共用设施、设备保修期满后的维修、更新、改造。
    第七条  房屋共用部位维修工程范围：
　　（一）房屋主体结构部位，包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，因损坏影响住用安全，需要拆换加固的。
　　（二）整幢楼屋面因损坏影响正常使用，需要重做防水或者保温层的。
　　（三）外檐面层脱落、保温层损坏达到整幢楼外檐面积50％以上，影响安全和正常使用，需要修缮的。
　　（四）整幢楼共用部位楼地面面层、门窗及楼梯扶手因破损影响正常使用，需要修缮的。
     第八条  共用设施设备维修、更新、改造工程范围：
　　（一）物业管理区域内路面破损50％以上，影响安全和正常使用，需要整体修复的。
　　（二）整栋楼排水管道老化、损坏，需要更新、改造的。
　　（三）整体更新、改造消防控制系统或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20％的工程。
　　（四）排水及消防水泵因损坏影响安全和使用，需要更新、改造的。
　　（五）小区围墙或者大门因损坏影响安全和使用，需要整体修缮、更新的。

第三章  使用程序

第九条  物业服务企业应当按照专项维修资金使用范围，根据房屋现状以及业主委员会或者相关业主的意见，制定维修、更新、改造方案。维修、更新、改造方案包括：
　　（一）维修、更新、改造内容；
　　（二）工程预算；
　　（三）涉及户数及按户分摊费用；
　　（四）专项维修资金缴存余额；
　　（五）维修、更新、改造组织方式。
　　专项维修资金缴存余额应当由物业服务企业持业主委员会证明到房产管理部门查询，房产管理部门应当出具专项维修资金缴存余额明细证明。
　　第十条  专项维修资金缴存不足的，维修费用由业主按规定分摊。分摊方案由业主大会决定，所持投票权三分之二以上的业主书面同意，全体业主共同执行。
     第十一条  专项维修资金的使用方案应由业主大会决定。
业主委员会应当通过召开业主大会或者按户走访等形式对维修、更新、改造方案进行书面确认。维修、更新、改造方案应当征得所持投票权三分之二以上的业主书面同意。
　　经业主书面确认的维修、更新、改造方案由业主委员会委托具有审计资质的审计机构进行审计，委托审计费用计入维修、更新改造成本。
     第十二条  物业服务企业到房产管理部门提出专项维修资金使用申请，填写《住宅专项维修资金使用申请登记表》，并提交下列材料：
　　（一）维修、更新、改造方案；
　　（二）业主大会、业主委员会或者相关业主书面确认证明原件及复印件；
　　（三）维修、更新、改造方案审计报告。
     第十三条  提交申请要件不齐全的，市房产管理部门应当一次告知需要补正的全部内容，并出具补正告知单。
     第十四条  物业服务企业应当采取公开招标或者邀请招标方式选择专业施工企业。
     第十五条  物业服务企业应当与中标的施工企业签订工程施工合同。合同主要包括：承包方式、工程内容、工程范围、施工期限、工程造价、工程质量、结算方式、保修期限和法律责任等内容。
　　第十六条  市房产管理部门负责对《住宅专项维修资金使用申请登记表》、业主委员会或者相关业主书面确认证明原件和工程施工合同等进行初审，由市专项维修资金管理办公室审批后，市财政局根据合同中工程造价的50％资金办理划拨手续，并按照工程进度控制定向分期向物业服务企业拨付。
　　第十七条  工程竣工后，施工企业应当提供完整的竣工资料。物业服务企业应当组织施工企业、工程监理单位、业主委员会对工程进行验收，并签署验收合格文件。
　　第十八条  物业服务企业应当按照决算费用作出维修、更新、改造工程费用决算报告，并在物业管理区域内进行公示，公示期7天。业主有疑义的，业主委员会或者物业服务企业应当认真做好解释工作。
    第十九条  决算费用未超过维修、更新、改造方案工程造价或者在约定范围内的，物业服务企业到市房产维修资金管理部门办理工程尾款核拨手续，并提交下列材料：
　　（一）维修、更新、改造工程费用决算报告公示证明；
　　（二）发票及费用清单复印件；
　　（三）验收合格文件。
　　市房产维修资金管理部门将审核结果上报市财政局，由市财政局办理工程尾款划拨手续后，将工程尾款划拨到物业服务企业。　　

第二十条  物业服务企业应当严格控制工程费用，决算费用超过维修、更新、改造方案工程造价的，市房产管理部门将不予拨付工程尾款。
    第二十一条  专项维修资金使用后，市房产管理部门应当将《住宅专项维修资金使用申请登记表》、业主委员会或者相关业主书面确认证明、工程施工合同、《维修、更新、改造工程费用决算》、维修、更新、改造工程费用决算公示证明、维修费用发票复印件及验收合格文件按物业项目立卷存档备案。
　　物业服务企业应当将维修、更新、改造方案、业主委员会或者相关业主书面确认明细表复印件、工程施工合同、维修费用发票复印件、验收合格文件及维修、更新、改造工程费用决算分摊凭证存根按物业项目立卷存档。

第四章 服务监督

第二十二条  房屋主体结构因损坏影响居住安全的，经业主委员会或者相关业主申请，房屋安全鉴定机构对房屋主体结构进行安全鉴定，鉴定费用计入维修、更新、改造成本。
　　第二十三条  房屋维修工程，业主委员会应当委托物业服务企业聘请监理单位实施房屋修缮工程质量监理，费用计入维修、更新、改造成本。
　　第二十四条  在施工过程中，业主、房屋使用人及相邻人应当给予配合，不得阻挠正常施工。业主委员会应当做好解释、协调工作。
　　因工程施工不可避免造成业主房屋自用部位装修损坏的，应当修复或者给予合理赔偿，费用计入维修、更新改造成本。
　　第二十五条  在施工过程中，施工企业应当文明施工，减少噪音，防止污染。物业服务企业应当对工程的工期、质量进行监督，对违反施工操作规程及扰民行为及时制止。
　　第二十六条  业主委员会应当对施工全过程进行监督。有疑义的，业主委员会应当及时向物业服务企业反映，确有问题的，物业服务企业应当尽快与施工企业协商、解决。

第五章　附 则

第二十七条  无物业服务企业管理的，业主或业主委员会可以委托相关专业部门参照本办法申请使用专项维修资金，委托费用计入维修、更新、改造成本。
     第二十八条  未成立业主大会的，应当在市房产管理部门和街道办事处的指导下，由社区居民委员会组织召开业主大会会议，成立业主委员会后，按照本办法申请使用专项维修资金。物业管理区域内业主较少的（50户以下），经全体业主书面同意，按照本办法申请使用专项维修资金。
     第二十九条  本办法自公布之日起施行