三、落实责任，完成业主大会和业主委员会组建工作

一个物业管理区域（小区）只成立一个业主大会，设立业主委员会作为执行机构。凡符合条件的小区，县、（市）、区房产部门或街道办事处（乡镇人民政府）和业主、建设单位成立筹备组，组织召开业主大会，选举产生业主委员会，制定业主大会议事规则、小区管理规定、按规定进行备案。

业主委员会要在所在地街道办事处（乡镇人民政府）的指导下依法开展工作，积极配合和支持社区工作，并接受其指导监督。业主委员会换届、补选委员时，县（市）、区房产部门和街道办事处（乡镇人民政府）要指导业主委员会及时召开业主大会，并重新办理备案手续。

业主委员会不依法组织召开业主大会会议的，由县（市）、区房产部门和街道办事处（乡镇人民政府）责令其限期召开。逾期仍不召开的，街道办事处（乡镇人民政府）或委托社区组织召开业主大会。其他单位和个人不得擅自组织召开业主大会，业主委员会发生半数委员资格终止、任期届满未换届、无法正常开展工作等情况时，由社区暂时代行业主委员会职责，并尽快选举新的业主委员会。

四、加强监管，整顿和规范物业管理市场秩序

（一）规范前期物业管理工作。物业项目交付使用时，由县、（市）、区房产部门参与竣工验收，对小区内的基础设施，物业用房配置等进行核实，未按标准配备物业用房和小区基础设施未达到使用功能的，不得交付使用。物业管理用房产权归小区全体业主所有，任何单位和个人无权处置。建设单位要按照规定与物业服务企业办理物业承接验收手续。

（二）规范物业服务合同的管理工作。建设单位与买受人签订房屋买卖合同。业主大会成立后，业主委员会应当与选聘的物业服务企业签订正式的物业服务合同，约定各自的权利、义务和责任。业主应当根据物业服务合同的约定，交纳物业服务费。对逾期不交纳物业服务费的，业主委员会要协助物业服务企业督促、催交；经督促仍不交纳的，由物业服务企业申请仲裁或通过法院诉讼催缴。对物业服务企业违反合同约定的，按合同约定予以处理；双方有争议的，可诉讼解决。

（三）规范物业服务行为。物业服务企业要根据物业服务合同，切实履行职责，提高服务质量，要建立快速反映机制，发生维修问题要按合同约定的时限内完成，设立24小时报修电话，向小区全体业主公布，及时接待处理业主投诉。在小区内设置广告栏和公益广告宣传栏。各级房产部门要建立健全物业服务企业信用档案制度，并通过网络等方式向社会定期公布物业服务企业信用信息及信用等级，接受社会各界的监督。

要加强培训工作，全面提高物业从业人员的素质。物业企业的管理人员要经过岗位培训，取得职业资格后才能上岗。

（四）规范物业管理市场竞争机制。积极进入市场竞争机制，逐步开展物业项目招投标，以公开、公平、公正的市场竞争来促进物业服务企业自觉提高物业管理服务水平。建立健全物业管理退出机制，加大对业主共有财产的监督力度，物业管理区域内半数以上业主提出解聘物业企业，由小区业主委员会或社区向县（市）、区房产部门提出申请，按照有关规定重新选聘物业服务企业。凡物业服务企业退出管理的，属地房产部门要督促业主委员会对小区业主共有经费进行审计，监督物业服务企业将物业用房和剩余公共经费、管理资料移交给业主委员会，未成立业主委员会的移交给属地街道办事处。

（五）规范物业企业服务范围。物业服务企业是由业主通过选聘产生，按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。各物业企业要牢记服务宗旨，建立健全各种便民、为民服务措施，开展各种文体活动，构建和谐小区。

五、明确标准，建立“质价相符”的物业服务收费机制

从我市物业管理发展水平和广大人民群众现实需求出发，以房屋及共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护等物业服务基本内容为主，制定适合多层次消费需求的物业服务等级标准。物业小区的服务等级由市物业服务等级考核评定小组评定，物价部门要根据服务等级确定收费标准，定期向社会公布，同时，要监督物业服务企业全面推行明码标价制度，将收费项目，收费标准和服务内容等在小区向业主进行公示。

六、突出重点，治理改造旧小区和弃管楼

我市旧小区和弃管楼治理改造，主要采取市政府投入资金改造基础配套设施、产权单位或开发商负责改造楼房主体和地面设施，产权单位或开发商因改制解体的，由市政府和发动社会力量共同出资改造。改造工程竣工后，由市房产局验收，通过采取招投标或协议方式选聘有资质的物业企业实施物业管理，重新评定物业服务等级。对还没有委托物业企业管理的企事业单位自建住宅楼，产权单位要向物业服务企业办理移交，走规范化、市场化发展道路。