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鸡西市城市住房建设(保障)规划（说 明 书）
针对我国近期房地产业发展中存在的问题，为进一步加强市场引导和调控，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，已经于5月29日经国务院批准，正式实施。住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视，为切实解决城市低收入家庭住房困难，完善廉租住房及经济适用住房建设制度，2007年国务院下发了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，要求各地区、各部门认真贯彻执行。 1、政策核心关注内容 （1）解决中低价位房屋供应长期不足 一是要求各级城市人民政府要制定和实施住宅建设规划。明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住宅、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。其中，纳入近期建设规划就是要明确具体的空间布局安排，要求各地区在2007年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保。“十一五”期末全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。 二是明确了新建住宅结构比例。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住宅建设，套型建筑面积90平方米以下住宅（含经济适用住宅）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。同时要求，已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。2008年起廉租住房和经济适用住房建设规模和竣工面积应不低于年度住房建设规模和竣工面积的20%。 （2）税收信贷土地三管齐下调控 适当加大了税收、信贷、土地政策的调节力度。在税收政策方面，由购房后2年调整为5年。在信贷政策方面，除了重申对项目资本金达不到35％的开发企业不得发放贷款，规定空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物外，还实行有区别的个人住宅贷款最低首付款比例控制，即以套型建筑面积90平方米为分水岭，首付款比例有30％和20％之分。在土地供应方面，除要求中小套型住宅用地年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％，还加大了对闲置土地的处置力度，针对一些开发企业以滚动开发为名囤积土地行为，《意见》明确规定，对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。 （3）新政策不增加群众负担 充分考虑了对居民合理住宅消费需求的支持和保护。从税收政策看，对以自住为目的的普通住宅消费，这次将营业税政策优惠的居住期从2年延长为5年，并没有改变国家对中低收入家庭住宅消费的支持政策。从住宅消费信贷政策看，这次调整实行区别对待，对个人购买自住住宅且套型建筑面积90平方米以下的，仍维持了原来首付款比例20％的规定，不会增加中低收入群众的消费负担。 2、重点强调的八条硬性指标 （1）2008年住房建设计划要在2008年1月底前向社会公布，2009年住房建设计划要在2008年3月底前向社会公布，2008-2012年住房建设规划要在2008年6月底前向社会公布。各级城市（包括县城）人民政府负责编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住宅，经济适用住宅和廉租住宅的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。 （2）90平方米以下住宅须占项目总面积7成以上。一些直辖市、计划单列市、省会城市，因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。 （3）购房不足5年转让全额征收营业税。 （4）空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物。此外，为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。 （5）国家明确个人住宅贷款首付比例不低于3成。考虑到中低收入群众的住宅需求，对购买自住住宅且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。 （6）居住用地供应量7成用于中低价位中小套型。此外，要继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住宅土地供应。 （7）土地闲置2年将被收回使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。 （8）要求各城市年内建立经济适用住房及廉租住房制度。 3、补充意见 （1）套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。即“90平方米”是指建筑面积90平方米。 （2）自2006年6月1日起，各城市（含县城）年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70％以上。即“70％”是指总开发建设量的70％。 4、跟踪管理 2007年十一月，建设部组织召开了“住房建设规划编制工作座谈会”，部领导听取了36个直辖市、省会城市、代管城市，以及16个省建设厅的工作进展汇报，明确提出在今年9月底必须完成各地住房建设规划的编制、审批、公布工作、直辖市、省会城市、代管城市应向建设部提交备案。 第二章 鸡西市住宅建设评价 一、住宅建设发展历程 鸡西市房地产开发业是八十年代初逐步兴起的，经过二十多年的发展，房地产开发业已成为拉动经济增长的支柱产业之一。特别是“十五”期间，在市委、市政府的正确领导下，围绕经济社会发展的主题，采取有效措施，整顿和规范房地产市场秩序，通过加强市场调空，积极引导房地产开发企业发展，实现了快速增长，房地产交易十分活跃，经济收入创历史最高水平，为我市经济持续、快速和健康发展做出了贡献。 鸡西市的住宅建设以综合开发为主导方式，实行“统一规划，统一拆迁，统一建设”的政策。2003年至今，鸡西市房地产业发展由快速发展过渡到稳步发展阶段。房地产建设投资增加幅度较前几年处于上升阶段。这期间鸡西市大力推进了以住宅建设为主的旧城改造。开发建设了东山、西山、园丁等住宅小区，住宅开发建设总规模为147.67万平方米，完成土地开发面积96.32万平方米。住宅的环境质量和综合配套水平也有较大提高，整体上已由生存型向舒适型转变。 2003年以来，随着鸡西市采煤沉陷区综合治理工程的实施，在国家和省补贴资金支持下，共完成住房建设面积69万平方米，从根本上消除了鸡西市因采煤沉陷造成的较为突出的不稳定因素，为鸡西经济发展和社会稳定创造了一个较好的社会环境。 二、住宅建设现状评析 1、住宅水平 鸡西市居民居住水平处于全省中游，与省内大城市还存在一定差距。近几年，我市相继出台和调整了房改、拆迁、物业、开发、销售等一系列法规政策，基本建立了适应鸡西市住房产业发展的较为完善的政策法规体系。鸡西市以住宅为主的房地产业作为经济增长点的作用开始显现。通过房地产综合开发、采煤沉陷区及棚户区改造直接带动了旧城改造和城市基础设施建设，对增强城市的综合功能发挥了重要作用。随着住房产业的发展，居民居住条件不断改善。“十五”期间鸡西市区住宅开发总规模达200万平方米。目前，全市城镇人均居住建筑面积已接近22平方米。 2、供给分布情况 从2004年开始，东山、西山开发建设势头最为强劲，大部分住宅建设都集中于此。 3、空置情况分析 2005年以来受全国房地产市场普遍活跃的大气候影响，鸡西市房地产市场总体上保持较快稳定发展，开发投资增长较快，商品房市场销售比较旺盛，空置面积减少。2007年底全市商品房空置面积为3.13万平方米。 4、住宅开发模式 鸡西是丘陵地带，可供建设的用地有限，加上矿区布局分散，人均城市建设用地已超过国家指标，故历次城市总体规划都规定城市建设以旧城改造为主鸡西市住宅建设一直遵循旧城改造的模式进行。 5、现状住宅开发建设结构 2006—2007年，共总计审批新建住宅建筑51.2万平方米。其中按不同建筑面积套数划分，建筑面积在40-60平方米的占31％，60-90平方米的占47％，90平方米以上的占22％。 6、现状住宅销售情况 2007年商品住宅销售33.23万平方米，成交套数4533套。 三、住宅建设发展状况 1、地区生产总值 2007年鸡西地区生产总值较上年增长了12%。就其经济增长速度来看，发展势头较为强劲，为城市的发展奠定了良好的基础。 2、城市规模 2007年鸡西市城市建成区面积达78.38平方公里，市区内总人口为88.96万人，其中常住非农业人口是73.63万人。城市发展速度较适中，城市建设发展状态良好。 3、房地产投资 鸡西市在“十五”期间房地产开发累计完成投资20多亿元，。 4、市场供需 2006年鸡西市的商品房竣工面积为27.25万平方米，2007年为36.36万平方米，增长了33%，保持稳步增长势头，发展潜力大。各区2006—2007年商品房竣工面积见下表：
5、房产价格 鸡西市2006年住宅销售价格为1680—2380元/平方米，2007年增长为2180--2680元/平方米，房价上涨较快。 6、人均居住建筑面积 2007年末鸡西市的人均居住建筑面积接近22平方米/人，居住水平还较低，房地产业有较大的发展空间。 四、住宅发展趋势综合分析 1、住宅建设总量的确定 当前，鸡西市的房地产业正处在高速发展时期。住宅市场需求持续增加，导致了住宅的供给出现不足。 综合以上分析，确定规划期内鸡西市住宅建设总量850万平方米。 2、住宅建设总量的布局分析 《鸡西市城市总体规划（2003—2020）》根据鸡西的地理特点和用地现状，明确了鸡西城市发展的基本方针为“以旧城改造为主，新区开发为辅”。住宅开发用地将主要通过危棚房改造提供。危棚房改造和用地功能转化是在原有用地基础上进行优化。随着城市功能的逐步完善和旧城改造的不断扩展，逐渐增加新区建设的比重。按鸡西市总体规划，只有鸡冠区有一部分新区开发量，其余5个区均为旧城棚户区改造。 第三章 住房建设规划 一、与相关规划的衔接 根据《鸡西市城市总体规划（2003—2020）》，2020年建成区内的居住用地将达到2665.33公顷，占城市建设总用地的27.75%，人均住宅用地72.95平方米，城市人均住房建筑面积31平方米。 根据《鸡西市土地利用总体规划》，“十一五”期间市区新增土地规模为5.2平方公里，满足住宅开发建设的需要。 二、住宅建设研究 （一）适宜人居的居住用地水平研究 1、国标要求 按“城市用地分类与规划建设用地标准”规定，人均居住用地指标为18.0—28.0平方米，居住用地占城市建设用地比例为20—32%。鸡西市现状建成区人均居住用地72.95平方米，居住用地占城市建设用地的60.33%，居住用地比例偏高。 2、城市现状居住用地水平分析 从结构角度分析，我国城市土地利用结构严重不合理，表现为各类用地比例失调，空间布局不合理。工业用地比例偏高，是我国几乎所有城市土地利用中的主要问题。国外大城市中心区的用地比例工业用地一般不超过城市面积的15%，居住用地国外一般占到城市面积的45%。 鸡西市现状人均居住用地指标和居住用地占城市建设用地比例两项指标，均超出国标，需要在实施总体规划的过程中逐步调整用地比例，优化用地结构，提高土地集约化程度。 3、其它各项用地的需求 （1）公共设施用地 根据最新《城市公共设施规划规范（报审稿）》，城市公共设施用地占中心城区用地的比例应为13.0—17.5%。鸡西市公共设施用地比例应为15.0—17.0%。 （2）绿化用地 根据《鸡西市绿地系统规划（2003-2020）》，规划建成区绿地率应达到35.6%以上，绿化覆盖率50%以上。以此推出未来鸡西市绿地占城市建设用地比例应在11—13%之间。 （3）工业仓储用地 工业、仓储用地将处于城市用地的20—22%之间。 （4）道路广场用地 根据鸡西市城市居民交通方式结构的发展趋势以及鸡西市现状交通状况，未来鸡西道路广场用地将有较大幅度增长，预计将达到总用地的13—15%。 鸡西市城市居民交通方式结构
资料来源：《鸡西市城市总体规划（2003-2020）》 4、日照间距的要求 以鸡西市新区南北向两建筑之间的“建筑间距面积”计算，日照间距系数由现在规定执行的1.8改为理论标准系数2.24（满足大寒日一层窗日照2小时）时，则“建筑间距面积”要增加18.3%，人均居住用地将增加15%左右，居住用地占全市建成区面积比例将达到28%左右。 5、结论 （1）从鸡西所处纬度和寒地气候条件及建设实践看，国标确定的人均居住用地指标和居住用地占城市建设用地比例偏低，不能满足人居环境建设的要求，应适当提高指标上限。 （2）北方寒地城市的人均居住用地指标和居住用地占城市建设用地比例偏低，造成标准GBJ137-90和标准GB50180-93的冲突，应针对北方寒地城市的实际情况提高指标上限。 （3）鸡西市作为高纬度地区城市，为满足居民改善生活环境、提高生活质量的需要，同时执行国家集约利用土地的政策，合理的居住用地占城市建设用地比例应在25—35%之间。 （二）人居环境建设研究 1、小康住宅标准要求 2002年国家建设部制定了小康住宅的十大标准，其定位的宗旨是“科技先导，适度超前”，并确立了“户均一套、人均一间、功能配套、设备齐全”的小康住宅新标准，规划城市人均住房建筑面积为25平方米。我国城市核心家庭以平均3.16人计算，户均建筑面积大致是80平方米。同时规定“起居室、卧室、卫生间、厨房、餐厅是构成小康住宅结构的五项基本要素，这五种要素下限标准为：起居及餐厅使用面积为14.7平方米，主卧使用面积为11平方米，次卧使用面积为7平方米，厨房使用面积为5平方米、卫生间使用面积为4平方米”。 2、人居环境建设纵向比较 根据我国最新住宅情况统计报告，2007年底全国城镇人均住宅建筑面积接近28平方米。黑龙江省城镇人均住宅建筑面积为24平方米，鸡西市城镇人均住宅建筑面积为22平方米。 3、人居环境建设省内横向比较
4、中国人居环境奖要求 根据我国“中国人居环境奖”评选要求，城市人均住宅建筑面积标准应不小于23平方米，鸡西市现状已达城市人均住宅建筑面积22平方米，尚未达标。 5、家庭老龄化趋势的影响 鸡西市已经进入了“低出生率、低死亡率、低增长率”的老龄化阶段。随着老龄人口和有老龄家庭的不断增加，在社区规划和建筑设计方面应该更多地考虑到老年人的特点，如在社区规划时为托老所或者老年活动中心预留房间、社区里设置无障碍设施等。 6、结论 鸡西市目前住宅总体水平低于全国平均水平，预计至规划期末鸡西市的城镇人均住房建筑面积将达到26平方米。规划应构建舒适宜人的住区环境。居住区应配备完善的公共服务设施、创建良好的住区生态环境和提高住宅建筑的日照标准，最大限度地满足青少年人、老年人的生活要求。 （三）低收入群体状况分析 1、鸡西市现有低保人群状况 至2008年初，鸡西市城区享受低保人口数量为10.23万人，共42869户，占城区人口的11.5%。 2、住房需求分析 鸡西市低保人群现有住房建筑面积大多在40-60平方米，主要分布在棚户区和已改造棚户区的回迁区。其家庭结构简单，户均人口为3，自有住房率在80%以上，住房需求主要为征地拆迁时的被动需求。处于棚户区的低保人群在发生拆迁时，货币化补偿款在购置商品房时存在不足问题。 外来务工人群主要以租赁临时住所为主，伴随婚嫁生育，具有较强的购房需求，同时此类人群大多数处于中低收入，是小户型住房购买的主体。 3、结论 根据低保户数和常年居住的外来人口数量，采用货币补贴为主、实物配租为辅的方法，解决低收入群体住房问题，同时低保户拆迁后的回迁人均使用面积必须大于等于10平方米，解决其二次购房的实际困难。 （四）住宅套型比例分析 结合鸡西市现有住宅套型比例、存量房产套型比例、居民预期住宅套型情况，以及鸡西市低收入群体规模，计算鸡西市未来预期新建住宅套型比例。 伴随我国经济持续增长，居民整体收入增加，居民购房目标有所提高，总体上人们的居住观念正逐渐从温饱型转向舒适型。但也必须认识居民对“舒适”的认识存在误区，存在盲目攀比、超前消费的现象。 综合分析，鸡西市合理住宅套型比例为：40—60平方米70%、60—90平方米15%、90平方米以上15%。 1、家庭结构影响分析 家庭结构的变化直接影响着其对商品住宅的需求。现在鸡西市家庭户规模缩小，三口之家的核心家庭和无子女的老年二人家庭已经成为鸡西市家庭户居住方式的主流。根据以上本市人口和家庭结构的变化趋势，家庭规模的缩小，势必导致更多的小户型、超小户型产品的需求。 2、结论 （1）未来大户型商品房购房需求主要取决于中高收入群体，他们的需求集中于二室、三室户型，建筑面积为70-120平方米的居多，这部分有效需求应予以满足。此类户型建设比例应为15％左右。 （2）低收入群体的基本保障必须满足，但考虑所占比重较大，结合二手房市场的不断成熟，中高收入群体现有住房的二次转让将对低收入群体的住房起到一定补充，他们的需求集中于一室、二室户型，建筑面积为40-60平方米。此类户型建设比例应为70％左右。 三、住宅建设规划 （一）发展与需求分析 房地产开发建设面临着广阔的发展空间。近几年我市城镇化进程将进一步加快，城镇人口的增加必然会带来巨大的住房需求。与全国同类城市相比，我市人均居住水平仍然较低，住宅建设仍然有较大的发展空间。预计近期鸡西市住宅将在现有水平上保持稳定增长。到2012年，人均住房建筑面积预计达到26.0平方米左右，年均住宅竣工面积在170万平方米左右，需要新增和改造居住用地136.1公顷。近期鸡西市将加快推进西山、东山等旧区改造，进一步加快了城区危房棚户区改造步伐。 （二）规划依据及原则 1、规划依据 《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号） 《鸡西市城市总体规划（2003-2020）》 《鸡西市近期建设规划（2006-2010）》 《鸡西市城市廉租住房管理暂行办法》 《鸡西市经济实用住房管理暂行办法》 房地产调控的相关政策 2、规划原则 （1）落实国家政策原则。贯彻《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中关于住房建设的要求，坚决落实住房结构比例、住房用地供应等硬性指标。 （2）局部服从整体原则。为满足年度住房建设结构强制性指标，各区、各住房建设项目的结构套型比例设置，必须服从全市总体布局要求。 （3）合理布局、协调发展的原则。根据各年度开发建设区域，合理进行套型布局，因地制宜，合理调整住房建设结构。 （4）可持续发展与发展弹性相结合原则。在保证年度建设结构满足要求的基础上，结合区位、市场等具体原因，允许部分住房项目套型结构比例适度调整。 （5）构建和谐、节约型社会原则。充分考虑居民的实际要求，注重住房建设相关联的公共服务设施的配套建设，关注住房开发建设项目的环保与节约，加强规划的可操作性。 （6）因地制宜、实事求是原则。 （三）规划目标 住宅建设：规划期内，建设各类住房13.08万套，实现住房建设竣工总规模850万平方米。 居住水平：到2012年我市人均居住面积达到26.0平方米。新建住宅达到适用、经济、美观、安全的要求，工程质量、功能质量、环境质量基本满足居民长期居住需求，群众居住条件有更大改善。 套型比例：住房套型比例严格依据《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的要求，今后规划区新审批、新开工的住房中，套型建筑面积90平方米以下比重必须达到70%以上。 （四）建设重点 “十一五”期间，要坚持旧城改造为主的城建方针，重点进行危房棚户区改造，基本完成城区成片危房棚户区拆迁改造工作，使市民居住条件得到根本改善，城市环境质量明显提高。统筹住宅建设与城市建设、人口增长、生态资源环境保护、生产发展，关注弱势群体，合理调整经济适用住房和廉租房比例，积极推进住宅开发建设，全面提高城镇居民的居住水平，满足人民群众物质文化生活需要，达到建设部小康住宅的标准，改善人居环境质量，促进经济社会的全面、协调、可持续发展。 （五）规划布局 1、总体布局 规划至2012年，按危房棚户区改造、新区开发二大类进行住宅建设，分布于以鸡冠区为中心的六个区。规划期内，住房建设用地总规模680.5公顷，建设各类住房13.8万余套，规划实现住房建设总规模850万平方米。危房棚户区改造新建住宅建筑面积为798.4万平方米（部分于新区建设）。新区开发新建住宅建筑面积为51.6万平方米。 2、功能分区 依据城市总体布局及城市功能区的范围，结合城区内各分区的范围、街道办事处的辖区，以及绿带水系和道路网的自然分割，将城市用地规划成为“二十三个居住片区”，其中： 旧房改造居住片区十八个： 鸡冠区：西山片区、利民片区、东祥片区、东胜片区、福兴片区、康新片区、跃进片区、河东片区、西鸡西铁路住宅片区、小靰勒草沟片区。 恒山区：大恒片区、小恒片区、奋斗片区。 滴道区：白瑶片区、同乐片区。 梨树区：梨光片区。 城子河：城花片区。 麻山区：建中片区。 城市新区居住片区五个：鸡冠区仲兴小区、鸡兴新村、民乐小区、兴东小区和阳春小区。 3、住房套型结构规划布局 从鸡西市城镇布局特点和各区、矿居民的实际生活水平及消费能力考虑，鸡冠区的危房棚户区改造地段以小户型和中户型为主，适当安排大户型，鸡冠区的新区建设地段以中、大户型为主，以满足不同消费层次的居民需求；其他5个区都是危房棚户区改造，故全部为小户型（平均60平方米）。 4、棚户区改造区 规划危棚房改造用地总规模为577.88公顷，竣工住宅建筑面积798.4万平方米。严格控制开发强度，棚户区改造要考虑对周边商服及文化体育设施的补充和完善，按服务半径适当合并中小学，并按国家规定扩大中小学用地规模。 5、新区开发 按《鸡西市城市近期建设规划》，新居住区选址充分考虑交通导向、产业布局、老工业基地改造、人居环境质量提升等因素，在201国道支线北侧鸡冠区西南部布置居住新区。规划建设一批具有21世纪一流水平、代表鸡西城市建设新形象的智能化、现代化的花园式生态型居住区。住宅建设应体现住区流行趋势，结合商服、绿地布局，形成设施完备的新型特色住区。规划新区绿地率达到35%以上。 规划新区开发总用地规模为102.62公顷，建筑面积133.4万平方米（含棚户区迁入部分）。 （六）社区建设 1、现状评价 鸡西市地处边陲，现有六个区，属于退出计划经济较慢的资源型城市，是经济欠发达地区，社区建设起步较晚。根据民政部《全国社区建设示范城基本标准》进行评价，现有社区在功能、设施、治安、卫生、环境等多方面存在问题，对与人们生活息息相关的商业设施、文化体育、社区服务、市政公用设施、道路等因素进行综合分析，社区全面达标率仅为15%。 鸡西市社区存在的主要问题集中体现为如下几个方面：一是全市总体居住水平偏低，在计划经济体制下，煤炭城市单一的资源型经济结构导致矿区经济效益低下，棚户区住宅建筑面积达900万平方米，房屋面积小，破损严重，环境恶劣，老百姓生活十分困难；二是服务功能不完善,缺少必要配建的公共服务设施，公共服务设施配套率占社区总量的55%。集贸市场、医院、公共厕所、居民停车场等设施均缺乏；三是基础设施不健全，缺少必要的经济投入，污水，雨水、燃气、热力等市政管网的普及率仅为60%；四是社区生态环境建设滞后，整体绿量不足，80%的社区内部缺少居住区级公共绿地，旧城区社区内平均绿地率仅为10%，还有15%的社区绿地率低于5%。 2、规划目标 在综合考虑社区周边环境、路网结构质量、公建与住宅布局结合、完善绿地系统等的基础上，加强社区内部教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用设施等公共服务设施项目的建设。规划期内严格监管新区建设，积极协调旧城改造，分期、分批、因地制宜地进行社区改造和建设，逐步健全社区组织机构、提高社区服务，发展社区卫生，繁荣社区文化，维护社区治安，整治社区环境，完善社区基础建设。 （七）经济适用房 根据《鸡西市经济适用住房管理办法》，我市对申建经济适用住房项目进行严格审核，对不符合要求的坚决不予审批，从而杜绝了我市少数开发建设单位长期以来打着以建设经济适用住房的幌子变相搞商品房开发的现象。 经济适用房建设应结合棚户区改造按一定比例同时进行，并严格审查购房者资格，经济适用房只能向符合条件的低收入住房困难家庭出售。 （八）廉租房 1、实施策略 （1）开展城镇最低收入家庭住房困难情况调查，建立保障对象住房挡案。依据《鸡西市城市廉租住房管理实施细则》，提出由政府实施社会保障职能，以财政预算安排为主，多渠道筹措租金补贴资金。 （2）合理确定廉租住房保障对象和保障标准，廉租住房保障面积标准由政府根据我市家庭平均住房水平及财政承受能力等因素统筹研究确定。廉租住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准实行动态管理，由政府每年向社会公布一次。 （3）继续深入推进城区危房棚户区拆迁改造，并稳步推进城市发展建设，解决低收入群体住房困难。按照《鸡西市棚户区改造实施方案》，在前段工作的基础上继续加大工作力度，基本上解决城区成片危房棚户区的问题，使我市旧城区的面貌发生较大的变化，使群众的住房困难得到有效解决。 （4）继续坚持市场化运作的基本方向，多渠道、宽领域加大招商引资工作力度，调动社会力量投资的积极性，着力抓好廉租住房保障工作。 2、实施导引 廉租住房补贴工作体现了党和政府对双困家庭的关爱，关系到双困家庭的切身利益。为了做好此项工作，市里制定了三级审核制度，首先由社区对符合申报条件的家庭进行初审，然后由区行政主管部门和民政部门进行复审，最后由房改办工作人员逐户走访核实，并进行二级公示。同时对我市保障对象建立了完整、详细的住房档案，为市政府制定政策和编制住房长期发展规划提供了决策依据。 （九）近期年度住宅供应计划 2008年至2012年度开发住宅总建筑面积850万平方米。 1、2008年住房建设规划 2008年是我国全面实施“建设小康社会”的开局年，是我市全面振兴东北老工业基地的关键一年。要以提高人民群众生活质量、解决群众关心的热点和难点问题为目标，以城市重点基础设施建设为先导，加快住宅建设步伐。 (1) 规划用地总量 2008年住房项目用地总规模158公顷，全部为危房棚户区用地。其中供应经济适用房用地22.33公顷，廉租房用地0.8公顷。 (2) 规划建设总量 2008年住宅建设总规模197.5万平方米左右,3.04万套。其中经济适用房27.91万平方米，4650套；廉租房1万平方米，200套。
2、2009年住房建设规划 （1）规划用地总量 2009年住房用地总规模141公顷，其中新增住房用地23.66公顷、危房棚户区用地117.34公顷，供应经济适用房用地30.92公顷，廉租房用地1.12公顷。 (2) 规划建设总量 2009年住宅建设总规模176.25万平方米左右,2.84万套。其中经济适用房38.65万平方米，6440套；廉租房1.4万平方米，280套。
四、实施措施 1、积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。 保证住房用地供应，调整住房供应结构。规划期内，除特殊地段、区域外，新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型商品住房和政策性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。适当提高住房建设开发强度。针对我市土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率。 2、加强商品住房开发建设管理，深化商品住房销售制度改革。 加强普通商品住房建设。应建立并完善中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，积极推进中低价位、中小套型普通商品住房用地招标出让。落实住房开发项目套型结构比例的规定。新建或改造住房建设项目，在详细规划审批中必须明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑净密度（每公顷住宅用地拥有的住宅建筑面积）指标。 3、加强廉租房建设与管理，逐步扩大廉租房的保障范围。 廉租房由市政府统一规划，市、区政府相关部门统一组织建设。新建廉租房的建设规模、套数、户型、面积标准、装修标准，以及出售、出租、使用管理的相关办法，由市规划、房产、建设部门统一制定。认真贯彻落实《财政部、建设部、国土资源部关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知》精神，同时促进廉租房由“以售为主”向“以租为主”转化，提高廉租住房对产业园区居住配套功能。 4、加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地及房地产，制止违法囤积土地的行为。 依据闲置土地处置的法律、法规，结合本市实际，根据造成土地闲置的不同原因，采取延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等各类办法，对闲置土地积极予以盘活。 5、积极稳妥地开展城中村改造。 本着积极稳妥、有序推进，政府主导、市场化运作，统筹兼顾、综合改造，区别对待、分类指导的原则，以空间形态改造为突破口，逐步实现全市城中村居住生活环境的普遍改善。 6、发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。 严格按照国家调控政策，征收住房转让环节营业税、个人所得税等税费。严格控制房地产开发信贷条件，有区别地适度调整住房消费信贷政策。 7、整顿和规范房地产市场秩序，切实整治房地产交易环节违法违规行为，严格规范房地产市场外资准入和管理。 8、积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。 进一步促进住房二级市场发展，促进住房梯度消费，优化住房资源配置。进一步促进房屋租赁市场发展，引导居民转换消费观念。相关部门应加强房地产中介服务行业的管理，完善房地产市场的中介服务体系。 9、完善房地产统计和信息披露制度。 加强住房调查，规划期内完成全市住房状况普查，建立动态的中低收入家庭住房状况信息库，建立全市统一的流动人口和出租屋信息资源库。建立健全房地产信息系统和信息发布制度，建立多部门参与的房地产市场预警与金融风险防范联合监测机制，定期公布住房开发建设年度计划。 10、加强正确的舆论导向。 加强对房地产调控政策的宣传，合理预测中低收入家庭的住房标准，引导广大群众树立正确的住房消费观念，切实维护社会稳定。 11、加强住房发展的战略研究与法制建设。 制定全市住房发展战略，建立完善的住房保障制度体系，进一步加强房地产市场法制建设，建立较为完善的住房与房地产业发展法制体系。 12、市政府有关行业主管部门，应结合本规划认真落实“十一五”期间年度实施计划。 13、实施中低收入家庭住房补贴制度。 房产管理、民政、财政等部门，应认真贯彻落实《鸡西市廉租住房管理实施细则》、《鸡西市经济适用住房管理办法》，严格按照相应补贴标准，积极稳妥地解决双困家庭和城市低收入家庭的住房。 14、完善住房建设规划监督管理，建立住房建设规划实施的分级负责制。 全面落实住房规划实施的相关责任单位，明确各部门职能分工，强化各级政府、各相关部门的住房管理责任。严肃纠正违反住房规划的行为并追究责任，加强住房规划实施的检查，完善住房建设规划公共参与机制。 15、强化住房建设规划年度实施计划制度。 以年度实施计划作为落实本规划的重要手段。年度住房实施计划确定的住房目标和住房建设用地的调控指标，是规划许可和用地审批的具体依据。对不符合年度控制实施计划的住房项目，规划部门不予核准规划选址。
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